导 读

【资料图】

2022年房企通过中期业绩会、年度营运数据披露等渠道，普遍展露出城市深耕，核心区域深耕的聚焦型发展战略，意味着对后续投资精准性、科学性诉求更高，在投资端追求谋定而后动，同时也寻求协同效应，以多元投资挖掘发展机会。

一、投资方式变化

2023

“纯”招拍挂出让地块份额减少，多元投资成为发展趋势

2019年，非公开市场以大宗收并购为主，融创、世茂等借此方式获取核心区和缺地板块项目，2020至2022年疫情-后疫情时期，纯粹空地出让的招拍挂体量呈现下降趋势；

2022年投资的多元化趋势更凸显，代工代建、产业加持、TOD模式开发等新赛道发力，其中代工代建份额增加至17%，TOD开发增加至5%，产业加持模式开发增加至10%。

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公开市场

一、拟供地分布

2023

2023年近郊板块仍是主力供应区域，占68%，城市型次级聚焦

土地质素上兼顾优居区域和潜力区域

2023年拟供地方向上，以近郊板块为主，占比达68%，U类城市型板块占比22%，远郊板块占比10%；土地质素上，栖居与品质型大体持平，分别占45%、55%；

对比2021-2022年，2023年持续加大城市型板块供应，较2022年占比扩大2个百分点，较2021年扩大8个百分点，城市更新持续推进，中心区域出地量扩大，石马河-大石坝、观音桥等板块放量；同时近郊栖居类板块扩大供应，近郊品质板块较2022年缩减24%，供地方向更聚焦核心区和高性价比片区。

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二、板块透析

2023

城市顶级、品质型板块布改善，立标杆

健康潜力栖居板块鱼洞、双碑井口、茄子溪等宜布局流量型项目

蔡家等近郊品质板块综合布局，兼顾利润和流速

从房地价差和2023年拟供应可建体量来看，以品质型板块为主的弹子石、蔡家、回兴等2023年高供应，同时利润可观，市场表现健康，适宜布局品质型项目；鱼洞、双碑井口、茄子溪、茶园等近郊和远郊板块拟供量大，但现状项目利润表现偏弱，适宜布局流量型项目，其中茶园为品质型板块，可适当拔高项目定位；观音桥、溉澜溪、石马河、凤天路等低供应高利润的城市顶级和品质型板块，宜布局改善项目，立标杆，强利润；

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从板块存量和流速来看，茄子溪、李家沱、茶园、龙洲湾等板块流速高且存量适中，去化可控；杨家坪、九宫庙、大石坝等老城区库存少，流速因项目少而呈现低位，但区域有人口基础，未来项目入市有发展机会。

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非公开市场

一、收并购/后期入股

2023

近郊品质项目受追捧，“平台+房企”入股合作开发模式机会显著

企业持续寻求并购实现增储，央国企项目后入谋发展：房企持续寻求非公开投资增储机会，收并购/后期入股项目区位以近郊品质型板块为主，龙湖、建发、保利持续聚焦自身深耕区域；值得关注的是，越秀通过“平台+房企”合作模式，与渝开发合作开发蔡家渝悦江宸项目，拓宽投资渠道，同时提升项目开工和入市效率，实现国资造血回血，有利于城市土地的健康开发；预计后续平台公司将持续寻求并深化与市场化企业的合作，完成前期土地储备的实质性落地。

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存量土地1288万方，权属以平台为主，多位于C2近郊品质及O1远郊栖居板块，予以房企合作/收购机会

2020-2022年，主城成交土地未开发体量约1288万方，以平台公司拿地为主，占比81%，此外房企拿地未开发为245万方；

从未开发土地所处板块类型来看，C2-近郊品质类板块土地体量最大，为406万方，其次为O1-远郊栖居型板块，两类板块未开发土地以平台公司回摘土地为主，占比超8成，其中鱼嘴、茶园、龙兴等板块土地体量超百万方，板块规划配套及交通逐步兑现，未来发展持续向好，加之房企普遍缺货，企业可与政府平台合作开发项目，补足自身货储。

二、城市更新

2023

政策助推，鼓励多主体参与介入城市更新项目

截至2022年6月底，重庆城市更新试点示范项目达103个，项目总投资额1400亿元；计划开工16个城市更新试点示范项目，“十四五” 期间城镇老旧小区改造达1亿平方米，政府着力推进城市更新，完善功能，提升品质，鼓励多主体介入，推动城市更新从顶层设计到实施落地。

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重庆前期介入城更项目房企获取城市极核土地，企业品牌影响力得以提升；

与AMC金融机构合作介入城市更新项目，可化解企业资金压力问题

除城市更新规划准则外，2022年4月重庆发布了全市执行统一的国有土地上房屋征收补偿科目及单项最高限额标准制度，在征拆补偿上进行了统一规范。

在城市更新推进过程中，香港置地、华润、融创、国浩等房企介入进来，通过城更拓展招拍挂难获取的城市极核土地，实现城市功能形象提升和企业获益的双赢。

企业介入城更的主要风险点在于开发周期长、资金投入大，现金流受影响，通过AMC金融机构合作介入模式开发可在一定程度上化解：如2022年初招商蛇口与长城资管合作，成功介入了光明区塘家第一工业区城市更新项目，成为这一模式的落地典型。

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三、代工代建

2023

新玩家积极入局，深化轻资产赛道以穿越周期，重庆当前代建模式以商业代建为主

顺应行业新形势，代建作为轻资产运营模式，在房企多元赛道中的地位逐步凸显，吸引新玩家积极入局，老玩家持续拓展，已有绿城、金地、建业、龙湖、旭辉、华润、保利等40余家品牌房企布局，其中龙湖在2022年进入后已在重庆璧山、荣昌、溉澜溪积极拓展代建项目；

从房地产代建模式发展来看，整个行业由单一的建筑环节向全产业链进行拓展，并发展为政府代建、资本代建、商业代建三种模式并存状态，重庆当前模式以商业代建为主。

代建领域多元化，催生新机遇，平台项目代建在渝机会明显

代建领域趋向多元化，纾困代建、平台项目代建成为新风口：

①暴雷房企的项目纾困为代建提供大量业务；

②集中供地潮中，国进民退，城投大量拿地后开工率低，予以企业代建业务新方向。

“双集中”以来，重庆平台公司拿地体量超500万方，占整体集中成交24%左右，为促进这类土地更优开发，房企代建项目存机会，输出建设能力、管理能力和品牌价值，换取新的业务增长空间。

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四、TOD

2023

“十四五”重庆预计启动30余个TOD项目，聚焦于北区、西区的城市品质及近郊品质型板块

随着城市土地资源日趋紧缺，在顶层推动和发展驱动下，房企开始积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，为传统开发业务带来新增长曲线；重庆TOD开发由前期以城市级和组团级为主，过渡至多能级站点并行开发，基于“轨道上的城市”优势，推动城市空间优化和合理利用；

“十四五”期间，重庆计划启动30余个TOD项目建设，社区级站点拟建规模最大，体量占比46%；从所处区域来看，与城市发展主力方向一致，北区及西区占比最高，且主要落位在城市品质及近郊品质板块。

结语：

从多元角度挖掘企业投资机会，2023年招拍挂市场供地方向仍呈现近郊区域为主，城市型板块为辅特征，企业可因地制宜进行地块选择和打造；

非公开市场方面，平台公司存量土地合作开发、代工代建机会突出，此外，跟随城市发展风向，城市更新、TOD模式开发存在企业介入契机，可实现企业品牌价值提升和利润贡献双收。

2023开工特辑

◇ 2022开工特辑·重庆市场 | 春节期间成交量同比上涨42%，客群看房倾向近郊品质型板块

◇ 2022开工特辑·西南市场 | 西南区域春节周市场走势

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